Jak doniósł niedawno Bussiness Insider [ZOBACZ>>] rząd zastanawia się nad mechanizmem pozyskania mieszkań do programu Mieszkanie Plus z pośród tych wybudowanych przez deweloperów. W zamian firmy budujące budynki miałyby łatwiejszy dostęp do państwowych gruntów, np. Poczty Polskiej czy Polskich Kolei Państwowych. Jednocześnie deweloperzy postulują także skrócenie procedur administracyjnych związanych z wydawaniem pozwoleń na budowę oraz zwiększenie podaży gruntów inwestycyjnych. W artykule pojawia się też sugestia, jakoby zwiększenie podaży mieszkań miało się przyczynić w dużym stopniu do spadku ich cen lub przynajmniej spowolnienia ich wzrostu.

Ile jest naprawdę gruntów inwestycyjnych?

Niestety przytoczone w artykule argumenty i rozwiązania po raz kolejny zwracają uwagę, jak płytkimi informacjami kieruje się rząd starając się sterować gospodarką mieszkaniową w Polsce. Jest bowiem całkowitą nieprawdą, że w Polsce brak jest gruntów inwestycyjnych. Z punktu widzenia planowania przestrzennego wiadomo, że w Polsce gruntów inwestycyjnych jest zdecydowanie nadmiar. Już kilka lat temu oszacowano na podstawie dokumentów z zakresu planowania przestrzennego przez gminy, że liczba osób, które mogą osiedlić się na przeznaczonych w tych dokumentach do zabudowy gruntach sięga ponad 70 mln osób, jeśli weźmiemy pod uwagę plany zagospodarowania przestrzennego. Niedawno powtórzył to ćwiczenie raport KPZK „Studia nad chaosem przestrzennym” podając liczbę ok. 60 mln osób. Jeśli zatem gdzieś gruntów brakuje, to mamy do czynienia jedynie z lokalnym niedoborem, który ma przyczyny lokalne, np. związane z niewydolnością lokalnej polityki przestrzennej. Albo też przyczyny niedoboru gruntów inwestycyjnych są zupełnie inne – jest to niedobór gruntów, które są wyposażone w infrastrukturę komunalną ułatwiającą inwestycję budowlaną oraz gruntów podzielonych na kwartały miejskiej zabudowy.

Co z procesem inwestycyjnym?

Ale, aby rozwiązać takie problemy potrzeba całkiem innych narzędzi, niż upraszczanie procesu inwestycyjnego. Proces inwestycyjny jest bowiem najprostszy tam, gdzie przygotowane są plany zagospodarowania przestrzennego – omija się dzięki nim konieczność uzyskania co najmniej kilku dodatkowych pozwoleń administracyjnych. Potrzeba zmienić przepisy z zakresu planowania przestrzennego, aby dały samorządom możliwość sprawniejszego realizowania planów zagospodarowania oraz zachęcały je do przygotowania ich we właściwych dla rozwoju przestrzennego miejscach. W planach zmieniających przeznaczenie terenów na miejskie – zdatne do zabudowy musi być możliwość wprowadzenia nowego podziału granic działek zgodnie z regułami budowy miast. Przygotowanie planów musi się także wiązać z finansową zachętą dla samorządów, ponieważ dotychczas wiąże się jedynie z pespektywą zadłużenia wynikłego z planowanych odszkodowań za nałożenie na właścicieli działek różnego rodzaju ograniczeń w ich użytkowaniu.

Trudności w realizacji inwestycji

Z powyższych braków po stronie samorządów trzeba stwierdzić, że TAK - obecnie prowadzenie inwestycji budowlanej w Polsce jest trudne dla dewelopera, bo często sam musi zmieniać granice działek budowlanych zmagając się w tym zakresie z administracją, bo często sam musi budować niezbędną dla osiedla infrastrukturę, bo musi kupić działkę droższą, niż by to było na rynku nieruchomości, na którym większość gruntów może zmienić przeznaczenie na budowlanej jedynie za pomocą planu zagospodarowania. Z tych samych powodów mieszkanie w Polsce jest przeciętnie droższe dla obywatela, niż w krajach Europy zachodniej – deweloper przecież musi te koszty odzyskać sprzedając mieszkania. Drożyzna wynikła z tego powodu jest jednak maskowana także przez różnice w sile nabywczej pieniądza. Za naszą zachodnią granicą – na której usilnie chcemy się wzorować w polityce mieszkaniowej, to sfera publiczna odpowiada w większości za zmianę funkcji i granic działek oraz budowę infrastruktury komunalnej a cena mieszkania u dewelopera tych składników zawierać nie musi. Za wszystkie te elementy odpowiada samorząd przygotowując plany zagospodarowania przestrzennego – tak jest zagranicą, ale nie w Polsce.

Mieszkanie - jedyną bezpieczną lokatą kapitału

Wreszcie trzeba stwierdzić także, że przy obecnej polityce gospodarczej rządu, zwiększenie podaży mieszkań będzie jedynie pompowaniem bańki spekulacyjnej na rynku mieszkaniowym i raczej nie przyczyni się do spadku cen mieszkań. Mieszkanie jest bowiem obecnie jednym z nielicznych aktywów, w które można bez obaw ulokować środki finansowe – wiele osób kupuje więc mieszkania na lokatę kapitału. Inflacja rośnie, a Polakom pozostało niewiele instrumentów finansowych, które umożliwiają bezpieczną lokatę bez straty wartości pieniądza. Lokaty bankowe są mizernie oprocentowane, bo stopy procentowe są niskie. Fundusze inwestycyjne nie przynoszą zysków, bo są oparte na giełdzie, która kuleje, gdyż wycofało się z niej wiele funduszy związanych z polityką ubezpieczeń społecznych. Własny biznes, do którego tak często się Polaków zachęca, jest jednak bardziej ryzykowny i pracochłonny, ale też po co otwierać biznes, skoro się ma dobrą pracę. W miarę bezpiecznie może być jeszcze złoto, ale jego ceny też są już wysokie. Pozostaje więc inwestowanie w mieszkania, które… jak tylko bańka się skończy, stanieją.

Apel

Jednym z niewielu gwarantów spadku cen mieszkań dla osób, które ich naprawdę potrzebują, jest poprawa systemu planowania przestrzennego. Niestety nie jest to rozwiązanie, które można wprowadzić w 5 minut, ale też nie jest to związanie, którego zalety wyparowują w 5 minut. To rozwiązanie na lata, w zgodzie z zasadami zrównoważonego rozwoju. Dlatego Fundacja Instytut na rzecz Ekorozwoju wspólnie z Instytutem Spraw Publicznych skierowała do premiera apel w tej sprawie. Został on przekazany premierowi w grudniu 2019 roku.