"Celem głównym opracowania była ocena możliwości i ograniczeń prowadzenia aktywnej polityki mieszkaniowej we współczesnej Polsce", czytamy na stronie 16. Niestety opracowanie celu tego nie spełniło, a przynajmniej nie w pełni. Zwrot "plan" pojawia się w opracowaniu zaledwie dwukrotnie. "Przestrzeń" jest obecna częściej, ale niestety tylko dwukrotnie w znaczeniu związanym z gospodarką przestrzenną.

W opracowaniu jest wiele ciekawych spostrzeżeń dotyczących tego jak stymulować budownictwo socjalne, jak je dofinansowywać, w jakiej formule organizacyjnej wdrażać. Jednak nie ma w opracowaniu wychwycenia głównego hamulca dla polskiej polityki mieszkaniowej, czyli dysfunkcji systemu planowania przestrzennego. Systemu, który opóźnia uzyskiwanie pozwoleń na budowę, który obniża jakość budowanych osiedli, który hamuje budowanie osiedli, i który zwiększa koszty budowy mieszkań. Jest to system, w którym udział państwa w budowie mieszkań jest niski (i tu trzeba się zgodzić z autorem, że ta interwencja powinna być większa), jednak zwiększenie udziału państwa w budowie mieszkań nie powinno sprowadzać się koniecznie do budowy osiedli, ale do całościowej interwencji w obszarze wadliwie funkcjonującego rynku nieruchomości. W krajach Europy Zachodniej taka interwencja jest daleko idąca i uzasadniona często takimi samymi argumentami, jakie dzisiaj występują w Polsce.

Inwestorowi, czy to komercyjnemu, czy społecznemu w Polsce, trudno kupić ziemię właściwą do budowy, czyli uzbrojoną, podzieloną na właściwe działki, przygotowaną do budowy.

Z takich samych jak dziś w Polsce powodów, tj. niedoboru mieszkań, zbyt drogich mieszkań, a także ze względu na nadmierne przejmowanie gruntów rolnych na cele nierolne, w Wielkiej Brytanii, Holandii, Finlandii zakazano budowy poza miejscami, gdzie gmina stworzy ku temu warunki za pomocą planów zagospodarowania przestrzennego. W wielu krajach sprawa poszła nawet dalej. W Holandii ziemię rolną kupują głównie samorządy, które następnie ją odrolniają, dzielą na właściwe miejskiej zabudowie działki, uzbrajają i sprzedają deweloperom w formie gotowej do budowy osiedla. A jeśli deweloperom nie opłaca się zakup, potrafią zbudować osiedle same. W Polsce - jest to na razie nie do pomyślenia.

Autor powołuje się na argumenty za ograniczeniem polityki Państwa w sferę mieszkalnictwa pochodzące od autorów z krajów anglosaskich i USA. Zapomina jednak o tym, albo też po prostu nie zwraca na to uwagi, że w tamtych krajach sfera planowania przestrzennego funkcjonuje zupełnie inaczej, niż w Polsce, a przede wszystkim była ona w stanie zapewnić, że budowa domów jest możliwa jedynie na gruntach ku temu przeznaczonych na podstawie planów zagospodarowania, a nie indywidualnych decyzji urzędników. Mimo całej otoczki dotyczącej wolności w tychże krajach, nie powstało tam nigdy hasło, jakie powstało kilka lat temu u nas – „wolność zabudowy”. Niestety ta polska "wolność" skutkuje najczęściej brakiem czegokolwiek - nie ma ani gruntów rolnych, ani zabudowy. Mamy nadpodaż gruntów budowlanych kiepskiej jakości, ale w dalszej konsekwencji niedobór gruntów faktycznie zdatnych do budowy i nadmierne koszty budowy. Polskie mieszkanie jest przeciętnie mniej dofinansowane przez Państwo, niż mieszkanie w USA czy Wielkiej Brytanii nie dlatego, że nie ma programów budownictwa mieszkaniowego, tylko dlatego, że sfera publiczna nie zajmuje się scalaniem gruntów i budową infrastruktury publicznej tworzącej warunki do budowy mieszkań tak, jak to robią samorządy w tamtych krajach.

Opracowanie prof. Piotra Lisa można pobrać ze strony Fundacji Batorego.