Energooszczędne 4 kąty: Jakich budynków dotyczy wprowadzony w styczniu 2009 r. obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej?

Łukasz Polakowski: Generalnie obowiązek ten dotyczy budynków oddawanych do użytkowania oraz takich, które chcemy sprzedać lub wynająć.

Obowiązek sporządzenia świadectwa powstaje także w przypadku, gdy w wyniku przebudowy lub remontu zmieniamy charakterystykę energetyczną budynku. Jednak jest to sprawa dość miękko zapisana w przepisach i w rezultacie nie wiadomo, jakiego rodzaju prace remontowe się do tego zaliczają, np. czy już wymiana okna w budynku, czy dopiero kompletna termomodernizacja? Brak jasnych wytycznych sprawia, że do tego przepisu trzeba podchodzić z pewnym wyczuciem. Świadectwo będzie jednak z pewnością potrzebne, jeśli prace związane z przebudową budynku będą wymagały uzyskania pozwolenia na budowę.

Oczywiście istnieje także szereg wyjątków – pewne budynki ze względu na swoje przeznaczenie lub np. wielkość są z obowiązku wykonywania świadectw zwolnione. Przepisów nie stosuje się np. wobec zabytków, kościołów czy domków letniskowych.

A jak to wygląda w praktyce? Mam wrażenie, że tego typu dokumenty na rynku wtórnym to nadal fikcja...

Rzeczywiście, świadectwa charakterystyki energetycznej na rynku wtórnym praktycznie nie funkcjonują. W ustawie "Prawo budowlane" napisane jest co prawda, że najemcy lub nabywcy nieruchomości powinien zostać dostarczony taki dokument, ale w praktyce nikt tak nie robi, a sankcji z tego tytułu nie ma żadnych. Certyfikatów energetycznych nie wymagają osoby, które asystują przy spisywaniu umów najmu lub sprzedaży, a co najważniejsze nie domagają się ich sami nabywcy czy najemcy.

Oczywiście, jeśli nabywca lub najemca nieruchomości upomniałby się o taki dokument, to sprzedający albo wynajmujący ma obowiązek dostarczyć mu świadectwo charakterystyki energetycznej. Jednak dotychczasowa praktyka pokazuje, że generalnie nikt się o to nie upomina, więc tak naprawdę przepis jest w tym momencie martwy.

Jednak w przypadku nowych inwestycji jest inaczej. Dlaczego?

Sytuacja na rynku pierwotnym jest inna, ponieważ posiadanie certyfikatu energetycznego jest warunkiem otrzymania pozwolenia na użytkowanie, co wymusiło na deweloperach i inwestorach fizycznych wywiązywanie się z tego obowiązku. Dla każdego nowo powstałego budynku musi zostać sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, w innym przypadku budynek po prostu nie zostanie "odebrany" przez właściwy urząd (w tym wypadku powiatową inspekcję nadzoru budowlanego).

Wspomniał pan, że nabywcy nieruchomości nie wymagają od sprzedawców certyfikatów energetycznych. Czy klientów nie interesują późniejsze koszty eksploatacyjne?

Myślę, że nabywcy mieszkań lub domów mają na początku szereg innych priorytetów, które w momencie podejmowania decyzji o zakupie są dla nich ważniejsze niż energochłonność budynku. Wiadomo, liczy się przede wszystkim cena, ale także lokalizacja, powierzchnia, estetyka budynku... i pewnie gdzieś tam na dalszym miejscu pojawi się jednak ta energochłonność. Mam jednak wrażenie, że w natłoku tego, o czym trzeba myśleć podczas zakupu nieruchomości, ta kwestia jest spychana na dalszy plan. Dopiero, kiedy upłynie kilka lat, inwestor zaczyna się zastanawiać dlaczego jego dom zużywa aż tyle energii i co może zrobić, aby zużywał mniej.

Załóżmy zatem, że przed podjęciem decyzji o zakupie inwestor ma szanse zapoznać się z certyfikatem energetycznym. Czy informacje tam przedstawione będą dla niego wystarczająco zrozumiałe?

Generalnie jest to jeden z głównych zarzutów wobec przyjętego w Polsce sposobu przedstawiania energochłonności budynku. Przyglądając się świadectwu energetycznemu, naszą uwagę zwróci wskaźnik zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (EP) przedstawiony graficznie w formie tzw. suwaka. Położenie strzałki wyznaczonej dla ocenianego budynku (znajdującej się nad suwakiem) względem wartości referencyjnych określonych dla budynków spełniających minimum wymagań technicznych (zaprezentowanych pod suwakiem) pokaże nam, czy budynek został wybudowany lub przebudowany zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami. Jednak sama wartość wskaźnika EP, która, upraszczając, odnosi się do tego, ile energii musimy niejako "wyciągnąć" z przyrody, chyba niewiele jest w stanie powiedzieć zwykłemu inwestorowi. Ta wartość dla osób zawodowo niezwiązanych z energetyką jest mało czytelna, ponieważ inwestor nie ma jej do czego odnieść i w rezultacie nie wie, czy dany budynek jest energochłonny.

Czyli lepiej sprawdziłyby się tu klasy energetyczne?

Myślę, że dla inwestorów takie przedstawienie zapotrzebowania na energię byłoby bardziej zrozumiałe. Po pierwsze, ludzie już w jakiś sposób się do tych klas przyzwyczaili, po drugie, mogą to w prosty sposób porównać, np. rozmawiając ze znajomymi. Przyjęte przez Radę Ministrów założenia do projektu ustawy o charakterystyce energetycznej budynków sugerują, że nowe przepisy mają takie właśnie rozwiązanie wprowadzić.

Czy takie świadectwa miałyby szanse stać się narzędziem na tyle rozpoznawalnym i zrozumiałym jak np. etykiety na sprzęcie AGD? Czy wówczas mogłyby zachęcać do wyboru energooszczędnych inwestycji?

Myślę, że z czasem tak. Generalnie sytuacja z zakupem sprzętu AGD wygląda tak, że konsumenci mają na ten cel przeznaczony jakiś określony budżet. Podejmując decyzję, szukają zatem sprzętów o najlepszych parametrach i m.in. biorą pod uwagę też ich energooszczędność, ale tylko w przypadku, gdy porównywane ze sobą oferty mieszczą się w założonym budżecie. Myślę, że z budynkami może w przyszłości być podobnie. Gdyby już na etapie przygotowywania oferty dla klientów, deweloperzy lub np. agencje nieruchomości udostępniały świadectwa charakterystyki energetycznej, to po pierwsze klient zarejestruje już samo istnienie takiego świadectwa, a po drugie wykorzysta je, żeby porównać nieruchomość z innymi ofertami w podobnym przedziale cenowym.

Jakie zatem informacje przedstawione na świadectwie mają największe znaczenie z punktu widzenia potencjalnego nabywcy lub najemcy?

Dla klasycznego inwestora najważniejszym wskaźnikiem będzie zapotrzebowanie na energię końcową (EK). Wskaźnik ten charakteryzuje ilość energii, jaką należy dostarczyć do budynku, a więc możemy to bezpośrednio przełożyć na koszty eksploatacji. Budynek o wyższym wskaźniku EK będzie nas po prostu więcej kosztował. Dysponując informacją na temat zużycia energii końcowej, w dość prosty sposób możemy określić rzeczywiste koszty.

Czy do sporządzenia świadectwa niezbędna jest wizja lokalna?

Moim zdaniem tak. Inwestor, któremu zależy na jakości sporządzanego świadectwa, powinien wpuścić certyfikatora na teren nieruchomości. Można wówczas dokonać pomiarów czy wykonać zdjęcia – mi przynajmniej bardzo to pomaga i daje możliwość porównania projektu budowlanego z rzeczywistością. Wręcz nie wyobrażam sobie tego, że można wykonać świadectwo charakterystyki energetycznej na odległość. Jednak wiem, że powszechne jest kupowanie świadectw przez Internet i ich wykonywanie bez zobaczenia budynku lub przynajmniej analizy zdjęć, dokumentów projektowych. Trudno mi stwierdzić, czy tak przygotowywane świadectwa mają tak naprawdę jakąś wartość. Ja bym jednak uczulał inwestorów na zlecanie solidnych i poprawnie wykonanych świadectw.

W takim razie czym, poza gotowością do przeprowadzenia wizji lokalnej, powinniśmy się kierować podczas szukania rzetelnego wykonawcy świadectw energetycznych?

Ogólnie zaangażowaniem certyfikatora i nie ukrywajmy – także ceną. Wynagrodzenie w pewien sposób determinuje nakład pracy włożony w sporządzenie świadectwa. Jeśli klient chce, aby ta praca została wykonana naprawdę solidnie, to nie powinien spodziewać, że będzie to kosztowało kilkadziesiąt złotych.

Na co jeszcze warto zwracać uwagę?

Dobrze wykonane świadectwo powinno składać się także z poprawnie wypełnionej trzeciej strony, czyli zaleceń dotyczących możliwości zmniejszenia zapotrzebowania budynku na energię. W tym miejscu powinny znaleźć się wskazówki, które częściowo wynikają właśnie z wizji lokalnej. Certyfikator powinien wskazać klientowi, na co należałoby zwrócić uwagę w przyszłości, aby docelowo budynek zużywał mniej energii. W tym miejscu można wręcz zrobić minianalizy i np. podać przybliżony koszt docieplenia ścian, wymiany okien czy nawet instalacji kolektorów słonecznych oraz okresy zwrotu takich inwestycji. Oczywiście nie będzie to głęboka analiza, bo nie jest audyt energetyczny, ale da to inwestorowi pewien pogląd na temat możliwych przedsięwzięć obniżających zapotrzebowanie budynku na energię lub umożliwiających zastosowanie OZE.

Ogólnie, wydaje mi się, ze rzetelny certyfikator powinien być jednocześnie takim doradcą. Powinien pod tym kątem ocenić budynek, powiedzieć, co mu się w nim nie podoba, jakie błędy popełniono już na etapie projektowania i w jaki sposób można je naprawić. Myślę, że osoba, która przy sporządzaniu certyfikatu jednocześnie klientowi doradzi, lepiej spełni swoje zadanie. My przynajmniej staramy się zawsze takie zalecenia klientom przekazywać.

Dziękuję za rozmowę.

Wywiad przeprowadziła Anna Dąbrowska.

ChronmyKlimat.pl
Energooszczędne 4 kąty