Pod pewnymi względami sytuacja Polski w zakresie planowania przestrzennego przypomina sytuację Wielkiej Brytanii, Holandii czy Niemiec w końcu okresu międzywojennego i tuż po II. wojnie światowej. Istnieje coraz pilniejsza potrzeba uregulowania tej sfery działalności prywatnej i publicznej, tak aby jednocześnie mógł funkcjonować rynek obrotu ziemią, ale następowała kontrola w zakresie rozwoju zabudowy na ziemi posiadanej przez prywatnych lub publicznych właścicieli. Krótko mówiąc, aby nasze miasta nie rozrastały się w sposób niekontrolowany, a rolnicy nie tracili ziemi potrzebnej pod uprawy.

Rozdzielenie praw

Do lat 60-70 większość wysoko rozwiniętych krajów zagwarantowała sobie kontrolę nad rozwojem ziemi przy zachowaniu pełnego prawa własności do obrotu ziemią przez ich właścicieli. Nastąpiło rozdzielenie prawa do własności oraz prawa do rozwoju. Do pewnego stopnia takie rozdzielenie następuje w wielu innych sferach życia. Np. każdy może posiadać samochód, ale jeździć nim mogą jedynie uprawnione do tego osoby, posiadające prawo jazdy. Teoretycznie większość z nas może także posiadać broń, jeśli ma na to pozwolenie, ale nie wolno tej broni używać w dowolny sposób, np. zabić drugiego człowieka, bez poniesienia konsekwencji. Tak też i w wysoko rozwiniętych gospodarkach można posiadać dowolny kawałek ziemi, ale można go rozwijać jedynie w sposób określony przez władze, najczęściej władze lokalne, w planach zagospodarowania przestrzennego.

Teoria w praktyce

W Polsce też tak teoretycznie jest. Teoretycznie, bo w praktyce bowiem można zabudować każdy kawałek Ziemi, gdyż nikt dotychczas nie odważył się zabronić obywatelowi zabudowy posiadanego przez niego kawałka wydając pozwolenie na budowę. Instytucja decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, także powoduje, że brak jest blokady na zabudowę gruntów nie objętych planami zagospodarowania. Teoretycznie zablokowano przejmowanie ziemi rolnej poprzez zaostrzenie przepisów ustaw o kształtowaniu ustroju rolnego w roku 2016, aby zablokować zakupy działek rolnych przez osoby nie będące rolnikami. Jednak rolnik może zawsze przestać być rolnikiem. A także ziemia rolna może być zabudowywana pod pretekstem posiadania tzw.: siedliska, czyli odpowiednio rozległej działki.

Wielka Brytania

Przykładowo w Wielkiej Brytanii zakaz zabudowy przyszedł łatwo. Głównym celem takiej regulacji jeszcze z 1947 roku było zablokowanie możliwości zabudowy terenów rolnych i umożliwienie zabudowy jedynie terenów wyznaczonych do zabudowy przez władze lokalne. Przepis taki został prowadzony jedną ustawą, jednak regulacje uzupełniające wprowadzane były z lepszym lub gorszym skutkiem przez ok. 40 lat. Uzupełnienia dotyczyły sposobu rozwiązania skutków finansowych takie regulacji. Taki, wydawałoby się prosty, przepis wprowadził nierówność pomiędzy tymi, którzy stracili możliwość zabudowy na swoich działkach, a tymi, którzy taką możliwość utrzymali. Limitowana ilość ziemi zdatnej do zabudowy spowodowała znaczny wzrost wartości tego typu gruntów, względem tych, które nie zostały przeznaczone do zabudowy. Te grunty z kolei na wartości straciły.

Konieczna interwencja

W tym momencie Państwo musiało w jakiś sposób zagwarantować pokrzywdzonym możliwość pokrycia strat, a tym, którzy zostali docenieni, odebrać to co nie z własnej inicjatywy zyskali. Koniec końców to interwencja publiczna, poprzez postawienie granicy między terenami przeznaczonymi do zabudowy i z niej wyłączonymi, spowodowała różnice w cenach. Taka interwencja publiczna jest koniecznym rozwiązaniem w Polsce, jeśli w ogóle jakakolwiek kontrola zabudowy ma być realizowana. Rozwiązań kompensujących tę interwencję może być z kolei wiele od bardziej wolnorynkowych, po bardziej administracyjne.

Martwe pole

Niemniej jednak w Polsce nie ma obecnie żadnej dyskusji właśnie nad tym aspektem planowania przestrzennego. Jak wprowadzić interwencję publiczną umożliwiającą zablokowanie rozwoju zabudowy w jednym miejscu i pobudzenie tego rozwoju w innym tak, aby nikt nie czuł się pokrzywdzony? Jeśli nie ma o tym dyskusji, nie może być też mowy o akceptacji dla jakichkolwiek rozwiązań. W kwestii świadomości w tym zakresie jesteśmy zatem… całkowicie w polu. Martwym polu.