Wszyscy czekali na rewolucyjne zmiany, które wprowadzi kodeks urbanistyczno-budowlany. Roszady i zmiany kadrowe w ministerstwach mogą sygnalizować odłożenie tego projektu na półkę. Tymczasem rząd przedstawia projekt specustawy, która pozwoli praktycznie wszędzie lokalizować zabudowę mieszkaniową.

Głównym celem ustawy jest ograniczenie barier administracyjno-prawnych w procesie budowy mieszkań i skrócenie procesu inwestycyjnego. Umożliwi to przyspieszenie jednego z flagowych projektów Prawa i Sprawiedliwości jest program Mieszkanie+. Trzeba przyznać, że dane na temat polskiej sytuacji mieszkaniowej na tle Europy wypadają blado. Mieszkania są przeludnione, często w złym stanie technicznym i bez dostępu do sieci uzbrojenia terenu.

Proponowane zapisy wyłączają lokalizowanie inwestycji mieszkaniowych z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzje w 60 dni podejmować będzie rada gminy bądź wójt/burmistrz/prezydent. Nie wydaje się, żeby wyłączenie z tego procesu urbanistów pozytywnie wpłynęły, na wątły polski ład przestrzenny.

Specustawa dotyczy inwestycji, w których powstaną przynajmniej dwa budynki wielorodzinne z minimum 50 mieszkaniami lub zespół 25 budynków jednorodzinnych. Dodatkowo na zasadach ustawy powstać będą mogły obiekty usług zdrowia, oświaty, sportu i rekreacji oraz infrastruktura techniczna służąca obsłudze zabudowy mieszkaniowej. 20% powierzchni użytkowej będzie mogło zostać przeznaczone pod usługi i handel.

Inwestycja mieszkaniowa zgodnie z projektem będzie musiała spełniać, bardzo luźne, standardy lokalizacji i realizacji. Podstawą ma być dostęp do drogi publicznej (lub wewnętrznej) i sieci elektroenergetycznej. Interesujące są kolejne punkty, które mówią, że inwestycja może być zlokalizowana w odległości:

• 1000 m od przystanku publicznego transportu zbiorowego – jedno połączenie dziennie wystarczy,
• 3000 m od szkoły i przedszkola – tutaj określono liczbę uczniów, które musi przyjąć obiekt, ciekawym rozwiązaniem jest możliwość niespełnienia tego warunku przy jednoczesnym podpisaniu umowy z gminą na pokrycie kosztów 5-letniego zapewnienia dowozu dzieci,
• 1000 m od placówki podstawowych usług handlowych – ustawodawca nie określił czy chodzi o galerię handlową, Biedronkę czy budkę z piwem,
• 3000 m od terenów wypoczynku, sportu i rekreacji – 2 m kw. na każdego mieszkańca.

Spełnienie wymogów może nastąpić na podstawie istniejących obiektów, lub planowanych do realizacji z inwestycją mieszkaniową. Co jeśli, któryś z elementów nie zostanie jednak wybudowany? Co więcej, warunki te nie muszą być spełnione gdy na danym terenie obowiązuje plan miejscowy.

Zapisy te umożliwiają w praktyce niekontrolowane rozlewane się zabudowy, sprzeczne z zaleceniami kształtowania zwartych struktur i bilansowaniem terenów zabudowy w studiach, które zostały wprowadzone w 2015 roku. W rezultacie powstać mogą enklawy zabudowy oddalone od terenów centralnych gminy, gdzie mieszkańcy będą mieli ograniczone alternatywy mobilności.

Zapewnienie wysokiej jakości inwestycji ma zapewnić art. 13, który zobowiązuje inwestora przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji do przeprowadzenia konkursu na koncepcję urbanistyczno-architektoniczną. Naszym zdaniem zapisy te wymagają uszczegółowienia. Przy przedstawionych zapisach inwestor może wybrać jakikolwiek projekt – także minimalizujący koszty i zwiększający powierzchnię użytkową mieszkań.

Ustawodawca wprowadza także odgórne progi wysokości zabudowy – 3 kondygnacje na obszarach wiejskich i w miastach do 30 tys. mieszkańców, 4 kondygnacje w miastach do 100 tys. oraz brak ograniczenia w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców. Nieodpowiedzialnym jest dopuszczenie odniesienia się do budynków zlokalizowanych w odległości 3 km od planowanej inwestycji.

Kluczową sprawą jest tryb rozpatrywania wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. W przypadku, gdy dla terenu inwestycji obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego procedura posiada niektóre elementy znane z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wójt gminy zamieszcza na stronach BIP wniosek wraz z dokumentami i wyznacza termin składania uwag (od 14 do 21 dni). Powiadamia również organy, które w procedurze planu miejscowego opiniują i uzgadniają projekty. W tym przypadku instytucje te mogą wydawać jedynie opinie, które nie są w żaden sposób wiążące. Ostateczną decyzję podejmie rada gminy w drodze uchwały.

Gdy na danym terenie nie obowiązuje plan miejscowy, decyzja leży tylko w gestii wójta/burmistrza/prezydenta, który w przeciągu 60 dni musi wydać decyzję. Wniosek wówczas nie wymaga ona nawet upubliczniania. Ostateczną decyzję w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wyda odpowiedni miejscowo wojewoda.

Przedstawiony projekt w wielu miejscach nie jest odpowiednio sprecyzowany i pozwala na różne interpretowanie zapisów. Największe kontrowersje wzbudza ingerencja w proces planistyczny, który zdaje się nie mieć coraz to mniejsze znaczenie, mimo wcześniejszych deklaracji ustawodawców. Specustawa miałaby wejść w życie w połowie tego roku.

Konsultacje publiczne trwają tylko 14 dni. Uwagi można zgłaszać drogą elektroniczną na adres grzegorz.kubaszewski@mi.gov.pl.

Źródło: urbnews.pl